瓢箪から駒
１ 管理委託会社変更の経緯
私共のマンションは平成８年６月竣工し１３３戸（エレベータ８基）が入居する中規模な建物です。平成１４年に長期修繕計画作成に資するため建物診断を実施 したところベランダ床のクラック、剥離等が多数発見された。このため、再度ベ ランダの損傷調査を実施したところ１１２件／１３３戸に問題があり、かつ仕様書にあるウレタン塗膜防水が実施されていない可能性が指摘されたため、平成１５年５月にデベロッパーに質問書を送付、デペロッパーは、ウレタン防水ではなくパラテックス防水を実施したとの回答を寄せたが信用できないため理事会に担当者（デベロッパー・施工業者・設計事務所）を呼び直接交渉を実施した結果、防水工事は一部しか実施していないことが判明した。
そこで施工業者による修復を要求するも瑕疵期間も過ぎていることから拒否され、暗礁に乗り上げた形で交渉は行き詰まりとなった。
そのころ北海道マンションネットのことを新聞で知り、直接相談に伺ったところ積極的に対応して頂き、ベランダの補修は管理組合・デベロッパー・施工業者の３者で実施することで話しが決着しました。その後、北海道マンションネットの事務局から「ベランダ補修費用は管理委託経費の削減で捻出しましょう。」との提案があり管理組合経営診断を実施して頂きました。結果約３００万円の削減が可能とのデ−タがでたため管理会社と管理委託契約内容と契約金額の減額変更の交渉を実施しましたが辞退されました。このため理事会として管理会社の変更に北海道マンションネットの支援を受けて行動を開始しました。
２ 新管理会社の選定
管理会社の変更に動きだしたのが定期総会の３週間前であり、急遽定期総会を１ヶ月延期するとともに新管理会社に管理を委託するまでの間、旧管理委託会社の契約期間を３ヶ月延長し管理会社の引き継ぎに支障がでないように対処しました。
新管理会社を選定する上で管理組合として困難な部分の管理委託業務及び設備管理業務の仕様書の作成及び入札業者の選定・選考は北海道マンションネットの全面的な支援を受けて実施することとなりました。
平成１５年９月３日の理事会で管理業務委託仕様書を決定、同年９月４日管理業務委託仕様書の公開、同９月９日入札、同９月１０日理事会を開催し入札を開封、同９月１３日入札結果に基づき上位入札業者から聞き取り調査を実施（聞き取り項目は北海道マンションネットから情報提供受け）、同９月１４日理事会で管理委託業者及び設備管理委託業者を内定、同９月２１日の定期総会で委託業者を決定しました。この間予算書の作成は、管理会社が変更になることから理事会で作成しました。
管理会社変更方針の決定から定期総会まで約１ヶ月半の出来事でした。北海道マンションネットの事務局によれば管理業者の変更は、短期集中で実施しないとなかなか成功しないとのことであり、性急な展開に不安に感じたことも多々ありましたがこれで良かったと北海道マンションネットの皆様に感謝しております。
３ 管理会社変更のその後
管理会社及び設備管理会社との契約実施、管理会社等の業務の引き継ぎも滞りなく実施されて当初心配した経費減額に伴うサービスの低下もなく、かえって以前より極めの細かい迅速な対応してくれるため大変満足しています。また管理会社の変更に伴う管理人の変更も管理業務の質の向上に大きく寄与しています。新管理人は、電気・設備・機械・園芸等幅広く知識を持っていることと気さくな人柄で組合員から頼りにされております。
４ 最後に
ベランダの修理及び管理委託業者の変更に関わる北海道マンションネットからの支援を受けている間に、マンション新設及び道路改修に伴う電波障害除去装置の移設費用を○○電力及び○○市から約４０万円が要求されましたが、北海道マンションネットが交渉の窓口として動いて頂き、何れも原因者負担で決着、また、エレベータ管理会社変更に伴う通信設備の変更費用として新規エレベータ管理会社から設備費４７万円、年間通信料９万円を要求されましたがこの経費についても北海道マンショネットが交渉に当たり旧設備の活用で新規設備は不用ということで決着し、経費の節減というよりは、損害を未然に防止して頂き感謝しております。
管理費の減額は２年前の５期理事長が約３００万、今回が約３００万円で合計６００万円の削減に成功し、かつ管理業務態勢も以前より向上するという幸運に恵まれました。
これも難問だったベランダ問題あってこそ、そして北海道マンションネットとの出会いがあってこそと感慨深いものがあります。今後は長期修繕計画の作成という難問を抱えていますが、北海道マンションネットの支援と情報を最大に活用して我々の資産を大切に守って行きたいと思います。
新旧管理費・設備管理費の比較（年額計算・消費税を除く）
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区 分 |
科 目 |
７ 期 |
８ 期 |
差 額 |
備考 |
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管理経費 |
事務管理費 |
729,000 |
612,000 |
117,000 |
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管理人経費 |
2,640,000 |
2,280,000 |
360,000 |
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日常清掃費 |
1,710,720 |
1,176,000 |
534,720 |
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管理報酬 |
0 |
600,000 |
▲600,000 |
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設備管理 |
定期清掃 |
720,000 |
374,400 |
345,600 |
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消防設備点検 |
150,000 |
120,000 |
30,000 |
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貯水槽清掃 |
132,000 |
57,000 |
75,000 |
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エレベータ点検 |
4,800,000 |
3,072,000 |
1,728,000 |
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設備巡回点検 |
144,000 |
100,000 |
44,000 |
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機械警備 |
479,400 |
180,000 |
299,400 |
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機械警備保守 |
144,000 |
0 |
144,000 |
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合 計 |
11,649,120 |
8,571,400 |
3,068,720 |
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