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新築マンションの役員になった方へ

北海道マンションネットからのメッセージ　　Ｈ２０．９掲載

　最初に、この文章を発見された貴方は、情報収集能力を備えた、素晴らしい方です。また、その行動力に敬意を表します。
　何故？敬意を払うかというと、管理組合の役員（理事）に就任された方の多くは、その役目について、自分で情報収集を行う事もなく、管理会社の担当社員の言いなりになって１年間を過ごし、無事、任期が終了することを願っている方が大半だからです。ですから、この文章を発見した貴方は、ちょっと変わり者と廻りから言われていませんか？　（失礼しました。）

　「マンションは管理を買え（管理が大事）」という言葉を聞いた事がありますか？
　マンション分譲会社・販売会社のセールスマンは、ここは「管理会社がしっかりしているから安心して下さい。」「管理費と修繕積立金を支払っていれば、何もしなくても大丈夫。」などとセールストークを展開し、何も知らない購入者の方は（具体的根拠が無くても）その甘い言葉を信じて、自分達（購入者）は何もしなくても管理会社に全てを「お任せ」して、お金さえ支払っていればよいと勘違いを誘っています。
　この勘違いは、仕事に疲れて自宅マンションに帰ってきた方や、休日に余暇を満喫して過ごしたいと考える方にとっては、非常に好都合な甘い誘いです。一方、「お任せ」される管理会社にとっても、「余分な仕事が増えない。」「多少の手抜きも発見されない。」「高額な管理委託費もそのまま放置される。」という、好都合な状態となるので、『マンションの管理』の本来の姿を皆さんに敢えて教えようとはしません。

　「マンションは管理を買え（管理が大事）」という言葉の本来の意味は、『マンションを購入しようとする者は、マンションの管理の重要性を十分認識し、売買契約だけでなく、管理規約、使用細則、管理委託契約、長期修繕計画等管理に関する事項に十分に留意する必要がある。（平成１３年８月１日　国土交通大臣策定　「マンションの管理の適正化に関する指針」より）』ということです。
　この『マンションの管理の適正化に関する指針』では、さらに、
「マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合である。」
「マンションの管理の主体は管理組合自身であることを認識したうえで、管理事務の全部又は一部を第三者に委託しようとする場合は、その委託内容を十分に検討することが重要である。」
「管理組合の管理者等（※）は、マンション管理業者の行う管理事務の報告等を活用し、管理事務の適正化が図られるよう努める必要がある。」（※管理者等とは理事長や役員のことです。）とも書かれています。
　「管理費と修繕積立金を支払っていれば、何もしなくても大丈夫。」と考えている方は、大きな勘違いをされているということがご理解いただけたでしょうか。

管理組合とは？
　最初に、管理組合とは何なのか？おさらいしましょう。
　マンションの管理組合は、法律によって規定され、成立しています。
　マンションを購入し、所有者となった時点から、区分所有者は個人の意志にかかわらず管理組合の組合員になり、管理組合の運営に責任を負うことになります。法律により参加が強制されているという点で自治会・町内会とは大きく異なります。組合員を辞めて管理組合との関わりを断ち切るには、マンションを売却して所有権を放棄しなければなりません。

参考：「建物の区分所有等に関する法律」第三条

管理組合の目的
　管理組合の目的は「組合員全員でマンションの建物・設備を長期に渡り維持・保存すること、及び居住者がここに住んで良かったというコミュニティを形成する。」ことにあります。そのためにこそ、管理組合を結成して（管理費、修繕積立金等を徴収して財政を確保し、管理規約を制定して）いるのです。
　この目的を達成するためには、役員となられた皆さんは、常日頃から情報を収集し、無駄のない効率的で、組合員の共同の利益を確保するための努力をしなければなりません。
　組合員の代表として役員になったからには、好むと好まざるに係わらず、難しい法律などがあって専門的な問題が多々あるからといって、我関せずと管理会社に全てをお任せという訳にはいきません。

管理組合の役員とは？
　理事（理事長、副理事長、各担当理事）、監事のことです。
　一般的に、理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任されます。
　理事長、副理事長及び各担当理事は、理事の互選により選任します。

参考：「マンション標準管理規約」第３５条

理事会の役割
　理事会の役割は、「収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案」「規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案」「長期修繕計画の作成又は変更に関する案」「その他の総会提出議案」「専有部分の修繕等の承認又は不承認」「法令・規約・使用細則等に違反した者に対する勧告又は指示等」「総会から付託された事項」となっています。（参考：「マンション標準管理規約」第５４条）
　つまり、理事会は、総会において承認を受けた事業計画を予算の範囲内で実行し、総会へ提出する議案を作成するのが、主たる役割となります。
　新築マンションの場合は、管理会社が用意した事業計画の素案、収支予算の素案を検討し、理事会としての事業計画案、収支予算案を作成し、総会を開催して承認を受けることから理事会の役割がはじまります。

具体的な理事会運営
　役員となったからには、理事会に必ず出席しましょう。監事は理事会の一員ではありませんが、「管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告」するという監事の役割を果たすためには毎回理事会へ出席しなければなりません。会計監査だけが監事の役割と誤解する方もいますが、「業務の執行状況」も監査しなければいけませんので、理事会に出席し、どのような業務を執行しているのか確認しましょう。

　筆記用具、管理規約・細則集、事前に配付された議案の資料、管理委託契約書などは各自が持参して下さい。筆記用具も持たずに、理事会に出席だけしていては、理事会が井戸端会議となってしまいます。

理事会の招集
　理事長が招集します。初めての理事会は管理会社の担当者が調整して開催日を決めることになるのでしょうが、以後、毎月の定例理事会は、各理事の都合を確認し、曜日・時間帯を予め決めておくと招集連絡の手間が省けます。火災・災害などの緊急事態が何時発生するか分かりませんので、役員同士で互いの連絡先を交換し、管理会社の担当者抜きでも連絡をとれる体制を整えましょう。
　また、理事会を開催することを掲示して一般の組合員にもその都度周知し、問題意識・関心を持っている組合員の参加を促し、公開された理事会を開催する事が、透明性の高い管理組合運営に寄与し、望ましいでしょう。
（ただし、一般の組合員の理事会における発言は、議長である理事長の許可制として、適正な理事会運営を阻害しないように、制限しなければなりません。）

理事会の会議及び議事
　理事会は、理事の半数以上が出席しなければ成立しません。監事は、理事会の成立要件には含まれませんので注意が必要です。
　議案は出席理事の過半数で決します。これも監事は含まれません。また、過半数とは、半数を超過した状態ですので、賛成・反対同数の場合は、否決扱いとなります。（参考：「マンション標準管理規約」第５３条）

　理事会の議案は、事前に配付された資料により、各理事が理事会前に充分に検討し、必要に応じて追加資料を各自が人数分用意するなどして、短時間に濃密な会議が行われることが必要です。理事会に出席して、初めて何を検討するのか知るような状態では、結論を次回理事会へと先送りする議案ばかりとなり、長時間の会議で何も決まらないという不毛な事態となるので、事前配付資料の内容の工夫と、各理事の自覚が重要です。
（一般の組合員が理事会を見学していると、各理事の自覚を自然と促す効果があります。）

理事会では何を審議するのか？

○ 管理会社から提出された各種会計帳票の確認を行う。
各支出の適正を確認する。（金額は、予算内か？　契約内容通りに納入、履行されているか？）

〇 管理費等の未納者に対する対応を協議する。（延滞遅延金の請求、法的措置を行うか？）

〇 各種点検簿を確認する。（契約に則り、管理会社、他保守業者が業務を適正に履行し報告しているか？）

〇 管理会社、管理員が契約に基づいて日常業務を適正に履行しているか？
管理日誌の記入提出状況を含めて確認する。

〇 各理事より活動報告を行う。（官公署、町内会との関わり、防火管理に係わる緊急災害時の体制作り等）

〇 駐輪場、駐車場の使用状況の確認を行う。
（利用マナーの問題の他、管理組合の収入に大きな比重を占める駐車場使用料収入の確認。駐車場使用契約書と入金との確認。未使用の駐車区画がある場合は、その対策を検討し、実施する。）

〇 各種届出の確認を行う。（入居者名簿を最新に更新する。水道、灯油などの使用届。等）

〇 管理費に無駄・過大な支出がないか、節約できる支出はないか検討する。
支出額の大きな項目（管理委託費、エレベーター保守費、電気料等）から随時その妥当性を検証する。

〇 設備等に不具合がないか確認する。（役員・組合員・居住者による、マンション内ツアーなども実施して、年に一度は、地下から屋上まで各設備の状況を確認する。）

〇 年に一度は、組合員・居住者の意識・意向を調査するアンケート等を実施する。
担当役員を選任し、アンケートの取り纏めを行い、今後の理事会運営に反映させる。

〇 組合員・居住者から意見が寄せられたときは、その対応を検討し、組合員へ報告する。

〇 組合員への広報誌原案を、担当役員が作成・提出し、実際に配付する広報誌を検討する。

〇 規約・細則内容が実態に即しているか検証し、改正について検討する。

〇 修繕等の履歴情報を整理（「マンション標準管理規約」第３２条六号）する。
修繕等の履歴情報とは、大規模修繕工事、計画修繕工事及び設備改修工事等の修繕の時期、箇所、費用及び工事施工者等や、設備の保守点検、建築基準法第１２条第１項及び第２項の特殊建築物等の定期調査報告及び建築設備（昇降機を含む。）の定期検査報告、消防法第８条の２の２の防火対象物定期点検報告等の法定点検など、維持管理の情報であり、整理して後に参照できるよう管理しておくことが今後の修繕等を適切に実施するために有効な情報です。（参考：「マンション標準管理規約」第３２条コメント）

〇 管理組合の運営は、（計画）予算主義なので、次年度の事業計画案、収支予算案作成が理事会の重要な業務となります。事業計画、収支予算によって、次年度の理事会の業務執行はほぼ決まりますので、総会へ提案する事業計画案、収支予算案作成には充分な配慮を払い、時間を掛けて作成する。

〇 長期修繕計画（修繕積立金の設定額を含む）の内容を検討し、実態と適合しているか検討する。
建物、設備に不具合が発生している場合、新築時の施工不良なのか経年劣化なのか必要に応じて専門家を活用して検証し、対応措置について検討し、分譲会社と交渉する。

新築マンションの場合は、上記の他に

○ 管理規約・各種細則原本を理事会で保管する。（理事長保管、または、担当理事保管。）

○ 組合員名簿の写しを理事会で保管する。
（理事長保管、または、担当理事保管。数千戸規模の大規模団地の場合を除き、管理組合は個人情報保護法の対象外ですが、プライバシー保護の観点からも個人情報保護に努め、関係者以外に閲覧させてはいけません。しかし、管理会社のみに保管させ、理事会が判らない状態でもいけません。理事会でも常時最新の名簿を保管する必要があります。管理会社は自社との契約変更が容易になることから提出を渋る場合がありますが、管理費等の収入の確認を行うために重要であり、組合員名簿が無くては収入の確認は出来ません。また、組合員又は法律上の利害関係がある利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければいけませんので、最新版を確実に確保するように努めて下さい。）

○ 管理組合の預金通帳原本を確認する。（名義が管理組合の理事長名に変更されているか？　保管は、管理委託契約の内容により管理会社保管が多いが、場合により理事長印保管者とは別の理事が保管。「修繕積立基金」が設定されているマンションの場合は、組合員名簿と突合せて全額が入金されているか？最優先で確認する。修繕積立基金の入金遅れで事件が多数発生しているので要注意です。）

○ 管理組合理事長印（上記預金通帳の届出印）を理事会で保管する。
（理事長保管、または、会計担当理事保管。上記預金通帳の届出印と間違いがないか？必ず確認する。）

○ 管理会社との契約書を確認する。（契約内容をマンション標準管理委託契約書と比較検討する。）

○ エレベーター等の各保守契約書を確認する。（契約内容を確認し、理事長保管、または、担当理事保管。）

○ 会計帳簿、什器備品台帳を、どのような形式で作成し、保管しているのか？確認する。

○ マンション管理適正化法施行規則第102条に列挙された竣工図等が保管されているか確認する。
（管理事務室、または集会室等に保管スペースを確保します。ＤＶＤなどに電子データ化しておくと便利です。）

○ その他設計関係書類（数量調書、竣工地積測量図等）、特定行政庁関係書類（建築確認通知書、日影協定書等）、住宅性能評価書、消防関係書類、機械関係設備施設の関係書類、売買契約書関係書類、アフターサービス書等が保管されているか確認する。

○ 近隣協定、電波障害対策等の各種協定書の有無、保管状況を確認する。

○ 火災保険などの保険証券を理事会で保管する。
（理事長保管、または、会計担当理事保管。契約者・受取人が管理組合になっているか？　積立式の保険契約の場合は金券ともなり得ますので、その保管方法は理事長印と分別する必要がある。）

○ 管理規約原本、総会議事録等の保管場所の掲示を管理会社に指示する。

○ ６ケ月点検、１年点検などの専有部における不具合情報を、管理組合として組合員全員で情報共有する。
（専有部における不具合の原因が共用部に起因する場合も考えられるので、管理組合として情報を収集し、不具合の原因を追求する。分譲会社にとっては、購入者が不具合情報を共有すると補修工事の対象が増えるのを懸念して嫌がり、非協力的な対応を執ることが多いのですが、日常、目に付く共用部のみから観察しただけでは判らない不具合を発見出来るので、重要です。）

○ 共用部の点検を分譲会社とは無関係の者に実施させるか検討する。（管理会社は、子会社の場合は勿論、独立系であっても仕事の繋がりがありますので、分譲会社に遠慮した見解になりがちです。不具合箇所の他に、設計図書の通りに建設され、設備が設置されているか確認することも重要です。）

○ 修繕等の履歴情報を整理する。新築マンションにおける修繕等の履歴情報とは、設備の保守点検のほか、分譲会社にて実施するアフターの無償修繕工事も記録し、整理して後に参照できるよう管理しておくことが有効な情報となります。

○ 管理会社との契約更新３ケ月前までに、委託額を含めて適正な契約内容なのか？検討し、管理組合総会への管理委託契約の締結議案を作成する。
（次期の契約については、契約更新の３ケ月前までにその申し出を行わなければなりませんが、管理委託契約の締結は総会議決事項です（「マンション標準管理規約」第４８条１４号）ので、理事会の判断だけで契約更新の申し出を行う事は出来ません。適正な契約内容なのかを判断するためには、マンション標準管理委託契約書と比較検討するほかに、組合員から情報提供を募ったり、マンション管理関係セミナーへの参加、マンション管理関連団体などから情報収集する必要があります。新築マンションの委託料は、ほとんどが３割〜５割増しの高額契約になっていますし、管理会社で作成した見積段階の内容と実際にマンションが建ってからの業務内容とで、実態に即していない部分も出てきますので、充分に検証することが必要です。）

○ 修繕積立金が適正か検証する。
（長期修繕計画書が適正に作成されているのか？　長期修繕計画書に基づいて修繕積立金が設定されているのか？　国土交通省が作成した長期修繕計画作成ガイドラインに従って検証することが必要です。）

管理会社との委託契約
　理事会が自覚と責任を持って組合運営を行うことは当然としても、しかし、現実問題として、仕事を持っている方々が終日理事会業務に専念できるものではありません。また、専門的な問題も数多くありますので役員に就任したからと言って直ちにその業務を実行することも出来ません。
　そのために、多くの管理組合は管理会社と「管理委託契約を締結」して、管理業務を委託しています。その際、業務の管理仕様を管理組合から示して、その内容に管理会社側が合意して契約を締結することが本来の姿ですが、現実には、新築時に分譲会社が自社に都合の好い管理会社を選択し、分譲会社の販売戦略を重視した判断で締結した仕様による契約を管理組合が引き継いだ格好になっています。
　その結果、多くの管理組合でどのようなことが起こっているかと言えば、管理会社に一方的に有利な内容が契約に盛り込まれていたり、管理会社が行う業務の内容（管理仕様）が不透明な契約となり、適正な業務の履行が行われていない実態があります。当北海道マンションネットに寄せられた相談の中から特徴的なものをあげれば「未販売戸の管理費・修繕積立金を分譲会社に請求しないで放置。」「水道料金の特例申請の戸数申請を怠り、管理組合に多額の損害。」「機械警備の対象施設に配線が接続していなかったので、不具合の発見が遅れた。」「電気保安点検が不必要なマンションから長年にわたり架空費用を徴収。」「電気料金の支払が管理会社の不手際で遅れたのに、遅収料金（ペナルティー）は管理組合の負担。」など、多くの問題が発生しています。
　管理会社には緊張感ある対応が求められ、理事会は管理委託契約の契約先である管理会社が、その契約に則って業務を提供しているのか？　管理・監督しなければいけない立場を忘れてはなりません。

　管理組合が行う業務の全てを管理会社にお任せ委託していることを「一括委託方式」（全部委託方式、丸投げ委託方式）と称しています。この方式は全てを管理会社に依存し、形式上ばかりの理事会運営になり、理事会としての当事者能力（管理会社を管理・監督する機能）が発達しにくくなり、管理会社の好きなように管理業務が行われる危険性があります。つまり、理事会を開催するにも、管理会社に依存しなければ出来ないような状態になり、管理会社との契約内容の適正化を図る議案を審議しようにも審議出来ない状態に置かれます。
　役員の輪番制を採用している管理組合の場合、何かおかしいな？と個々の役員が疑問を持っても、具体的に何か行動を起こす前に１年間の任期が終了してしまいます。このような状態を毎年繰り返すことになります。当北海道マンションネットでは、理事会としての当事者能力（管理会社を管理・監督する機能）が発達するために、また、無駄な経費の削減を求めるために「一括委託方式を止めて個別契約方式へ」と提言しています。

参考：管理委託契約の見直しをすすめる

管理会社不在の理事会を開催しましょう
　年に何度かは、管理会社の社員を含めないで、管理組合役員・組合員だけで理事会を開催しましょう。何故なら、管理会社の業務内容について検証するのに、当事者を目の前にしては言い難い内容でも、不在であれば忌憚の無い自由な発言が出来る機会になるからです。
　また、このような管理会社不在の理事会が開催されることは、管理会社の立場から考えると、「闇の理事会が開催されている。」「委託会社の変更を検討している？」「迂闊な事は出来ない。」と緊張感を持ち、その後の業務提供に気を引き締めた対応を誘発します。その結果として手抜きの無い業務提供となります。

理事会の議事録作成
　理事会の議案は理事長と副理事長が協議して、理事会に提案し、また、各担当理事から関係する案件を提案してもらい、議案として審議することになります。理事会では意見の違いがある場合、早急に採決を求めて多数で決するという方法は好ましくありません。何度も話し合うことで意見の集約を図ることが必要です。何時も採決で物事を決めるやり方は理事会の結集率を下げ、管理組合の合意形成にも悪い影響を与えるからです。
　そうは言っても、何時も結論を先送りする訳にもいきませんので「意見の違い」の原因解明に努め、組合員へのアンケート等を実施し、早期に意見の集約を図る努力も必要です。
　また、理事会議事録は理事会の議長＝理事長が作成することに管理規約はなっていますが、これは理事長がメモ・素案・議事録案と全てを一人で行う事を意味しているのではなく、運用として毎回担当者を変えて議事録案を作成する方法もあります。
　理事会終了後速やかに、漏れなく議事録を作成することも肝要です。
　議事録の素案作成（録音、またはメモから各議案について文章化）を管理会社担当者に依頼する方法もありますが、その場合でも、理事会の担当者が誤字、脱字はもちろん、審議内容の記載漏れ、抜けがないか確認してから、議事録署名人に署名・捺印を依頼するようにしましょう。議事録作成というのは、その完成度合いは個人的な属性による部分が大きい業務ですので、管理会社担当者に任せきりにしないで、議事録作成担当の理事、議事録署名人（理事長と２名の理事）も記載内容を充分に精査する必要があります。理事会議事録は、このマンションが存続する限り何十年も保管され、今後の各期の役員または組合員全員が、閲覧可能であることを意識して作成しましょう。

管理規約
　管理規約は管理組合のルールを定めたものです。国が定めた法律として「建物の区分所有等に関する法律」「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」などがありますが、法律はどこのマンションでも当てはまるように汎用的に定められたものですから、個々のマンションに適したローカル・ルールとして管理規約を定めます。
　ローカル・ルールとは言っても各管理組合においてその全てを好き勝手に自由に作れるものではありません。「建物の区分所有等に関する法律」の解説では「この法律に反しない範囲で区分所有者相互間の自治規範として管理規約をつくり、区分所有者はこの規約に拘束されることを規定することによって、建物またはその敷地若しくは付属施設の管理及び使用に関する区分所有者相互間の権利・義務や利害調整などを私的自治に委ねている。」としています。
　つまり、(1)「建物の区分所有等に関する法律」に定めがあっても同法で許容する一定の場合は、規約で別段の定めができます。(2)「建物の区分所有等に関する法律」に特段の定めがない事項については、同法の趣旨に反しない限り規約で定めることができます。

　管理規約は、ローカル・ルールと言いましたが、裁判などの紛争になった場合には、私的自治の問題として、そのマンションにおける憲法のような扱いにもなります。
　変更する場合は、「建物の区分所有等に関する法律 第三十一条」により、区分所有者及び議決権の各３／４以上の多数による集会の決議（集会とは、総会のことです。ここでの３／４以上の多数とは、総会出席者の３／４ではなく、組合員総数及び議決権全体の３／４以上を指しています。管理規約の変更は、それほど重要議案であるということです。）を得なければ変更することが出来ません。

管理組合会計の原則
　管理組合は、公益法人に準ずる団体の性格からして、公益法人会計に準拠した会計方針を採用します。この会計方針は、「予算主義の原則」と言われ、総会で予算が議決されなければ支出することはできません。
　例えば、管理組合理事会の業務を執行するためにノートパソコンやコピー機を購入したいが、予算措置がなされていない場合は購入することができません。購入するためには臨時総会を開催し補正予算を提案、議決した後に執行することが可能となります。もし、他の科目から流用する場合は、個々の管理組合において別途細則等で規定されている必要があります。このように管理組合の会計は予算準拠主義ですから、予算がないのに理事会が勝手な支出執行を行う事は厳に慎まなければなりませんし、逆に、予算案作成時には、必要な業務・備品を忘れずに予算化しないと、次年度の理事会運営に支障をきたします。

目的別会計
　管理組合の会計はその目的毎に会計を別立てにしなければなりません。つまり、日常の維持管理を行う「管理費会計」と、建物・設備等の維持保全のための「修繕積立金会計」、駐車場の維持及び修繕を目的とした「駐車場使用料会計」、あるいは、組合員の専有部分に係わる水道・灯油料金のような立替債権である「水道・灯油料金会計」とその目的毎に会計を別立てにして執行することになっております。全ての会計を混在してしまえば、管理組合の会計の実態が不明になります。目的別に区分することによって、各会計の収支の実態が明らかになり、透明性の高い公正な会計の管理が担保されます。
　「管理費会計」が赤字になったので「修繕積立金会計」から借り入れてその穴埋めをするようなことは出来ません。そのような目的別会計を無視（管理規約無視）の提案を行った管理会社の担当者もいましたので、役員の皆さんが管理規約を理解して理事会業務を執行して下さい。
　町内会費を、管理費会計において徴収、支払いしているケースも時々見受けられますが、管理組合は、任意加入の町内会・自治会とは異なり「建物の区分所有等に関する法律」により成立し、加入を強制された団体ですので、管理費会計とは切り離した扱いにすることが望まれます。

修繕工事の資金を確保する「無駄を省いた」予算の執行
　将来予定されている、修繕工事の資金を確保するために組合員は修繕積立金を負担しています。
　販売時に設定された修繕積立金は適切ですか？大規模修繕の時に一時負担金が発生するような長期修繕計画になっていてはいけません。
　国土交通省では平成２０年６月に「長期修繕計画作成ガイドライン」を策定し公表しました。このガイドライン公表以前は、長期修繕計画をどのような様式により作成するのかは、定まったものがありませんでした。そのため、作成者（分譲会社・管理会社）ごとに異なった考え方・様式で作成されていて、必要な修繕工事項目が抜け落ちていたり、大規模修繕工事の時期に管理組合に一時負担金騒動や、大幅な負担額アップ騒動などを発生させていました。
　「長期修繕計画作成ガイドライン」では、このような事態を招かない為に、修繕積立金の負担額の将来的な引き上げ幅を極力少なくするために、『均等積立方式』により修繕積立金の負担額を算出することなどを盛り込んでいます。

　この「長期修繕計画作成ガイドライン」とかけ離れた長期修繕計画＝修繕積立金の積立計画（徴収額の設定）になっていれば、その計画の見直しを早期に行う必要があります。新築マンションの場合、上記で述べたように、委託管理費やその他の支出項目が市場競争価格よりも高額になっていますので、無駄な経費の削減を実行し組合員の負担の軽減を図ることをお勧め致します。
　例えば、これまで契約していた管理委託契約を、管理仕様を変更せず（むしろ契約内容を充実させ）契約変更した例として、年間３００万円を削減させた管理組合がありました。この削減により管理費会計に余剰金が発生し、この余剰金を修繕積立金会計に繰り出すことによって、将来の大幅な修繕積立金の増額負担を回避した事例があります。また、長期修繕計画の見直しに伴う修繕積立金の負担増を管理費の減額により、個々の組合員が家計から支出する負担を増額しない（結果として減額した）事例もあります。このような考え方が管理組合の理事会が本来目指すべき姿です。
　皆さんも、組合員の共同の利益を増進するために経費の効率的執行に取り組んで頂くことを期待いたします。

居住者間のコミュニケーション
　管理組合の運営の基本は組合員・居住者間のコミュニケーションをどのようにとっていくかが重要な課題です。理事会が一生懸命に業務を行っていても、その情景が組合員に何も伝わらなければ意味がありません。先にも触れたように、そのための広報活動を進めなければなりませんが、対話を通じた人間関係をどのように構築していくことができるか、検討していくことも重要となります。
　管理会社の業務内容に疑問を持ち、不幸にも管理会社と理事会が対立した場合、「一般の組合員は、それまでほとんど顔を会わせたことがなく、何を考えているのかもよく判らない理事長・理事よりも、知名度のある管理会社を信頼する。」ことになりがちで、実際にそのような不幸な事態に陥った理事会が多数あります。このような事態にならないように日常の広報活動や、組合員同士のコミュニティ形成が重要です。
　また、防犯対策の一番有効な手段は、居住者間のコミュニケーションとも言われています。最新の防犯設備を備えたマンションでも、顔を合わせた時に挨拶もしないような状態では、ドロボウも大威張りでやってきて、最新装備で防犯設備を突破します。しかし、日常の挨拶から居住者と外来者の区別がつくようなコミュニティとなっていれば、ドロボウも迂闊に近づけないということです。例えば、年に一度の消防訓練（避難訓練）に併せて親睦会などを企画し、組合員やその家族、居住者も含めて良好なコミュニティを創出していくことも防犯対策とともに、良好な居住環境の維持、ひいては、資産価値の維持向上に役立ちます。

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