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マンション購入予定の方へ 新理事に選任された方へ 管理員のお仕事、有難うございます 新築マンションの役員の方へ 情報発信 №２（H19年９月） Homeへ戻る №１（H18.2更新） ●第２期の理事会が不必要な経費の削減に大奮闘 06/2/23 札幌市内53戸の管理組合の事例。「第１期一般会計決算」の結果、165万円にも上る赤字を発生させました。その要因は、管理会社に管理の全てを任せた無関心な運営にあり、中でも駐車場のロードヒーティング用の灯油代金が241万円にも及んだことに象徴される、不必要な経費の支出が指摘されました。 ●ベランダに設置したフードの撤去を拒否している占有者 06/2/23 札幌市内72戸の管理組合の事例。マンションのベランダには専用使用権が付与されて、占有者はその責任において適切な管理を行うように規約等で規定され、また、禁止行為として「物置、フード等の設置」は堅く禁じられております。 ●「専有部分に通路があった」として管理費等の負担免除？！ 大手分譲会社の販売時からの問題として先に掲載した事例。 ●機械式駐車場の維持管理費の説明責任を果たしていない！！ 札幌市内の区分所有者が119名、築10年目の管理組合法人の事例。 当該管理組合法人は今年４月「分譲会社は機械式駐車場の維持管理費・改修工事費の情報を隠して販売したのは宅建業法に規定する説明責任を果たしていない」として、札幌地方裁判所に損害賠償請求を含めた提訴をいたしました。 ●新築マンションには必ず不具合や瑕疵！ 「分譲新築マンションには必ず不具合や瑕疵がある。管理組合は早期に発見して分譲会社に是正を要求すべき」と情報発信しています。
●建物の瑕疵・不具合は分譲会社の責任で修繕させる 札幌市内の築後３年目の６２戸の管理組合の事例。 札幌市内の築後３年目の２１戸の管理組合の事例。 このような問題を経験する中で得た教訓として「建物の瑕疵・不具合は分譲会社の責任で修繕させることは当然であります。しかし、分譲会社に是正を要求する交渉で問題の核心を外すと、裁判提訴でもしない限り管理組合の要求は無視されることになります」従って、「歯がゆいことではありますが、管理組合として、分譲会社に対して科学的な根拠と道理ある説明を抜きに是正させることは難しい」ということを念頭に置いて、時代に相応しい交渉を行うならば全面的解決になります。 ●第二の管理費？？「追加の管理規約」って？？ 全国展開している大手分譲会社が昨年販売した５３戸のマンションの事例。 ●見たことない無責任な管理会社 札幌市内の93戸の管理組合法人と管理委託契約を締結している管理会社の事例。 ●大手分譲会社の販売時からの問題事例 大手分譲会社の販売時からの問題事例。この分譲会社は20数年前に分譲した札幌市内の73戸のマンションの一階部分の車庫211.5㎡を区分所有（不動産登記法に基づく区分所有の登記）してました。ところが、何故か不思議なことに分譲当初から153.42㎡(車庫の通路は除くという区分所有法を無視した主張）相当分の管理費と修繕積立金の負担でした。区分所有という所有権は周知のように「その専有部分は独占的に専有するというものであり」誰からも支配されるものではありません。従って、その専有部分に通路があったにしても、それを理由に管理組合に当然負担しなければらない管理費・修繕積立金は免除になりません。もし、その通路部分を負担から除くのであれば、管理組合と区分所有者（分譲会社）との間に債権・債務に亘る免除の契約を締結しなければならないでしょう。しかし、分譲当初から分譲会社は自社が作成した管理規約を一方的に無視して、この20数年間負担金の不足を発生させていました。また、建物の一階部分という法定敷地を所有して、マンション内の区分所有者の車庫として営業し多大な利益を上げていました。
●修繕費用の検証 当ＮＰＯ北海道マンションネットでは「マンションの大規模修繕工事費は30年間で１戸当たり、500万円～600万円必要」という情報を発信しております。 ●標準管理委託契約書 平成１５年４月９日国土交通省（総合政策局不動産業課）より、マンションの管理委託契約に係わる標準的な管理委託契約書の指針として、消費者保護などの観点から必要な見直しを行い通知がなされました。
●管理委託契約の契約期間が勝手に延長？ 管理委託契約に際して、重要事項の説明が管理会社に義務づけられました。この説明の時期にこれまでの契約期間を管理組合の同意も得ずに一方的に延長した事例がありました。この事例は特定の管理会社に集中して起きており対策が求められます。どうして、このような事態が発生したのか、調査したところ当該会社は担当フロントが過大な業務量のために、次期契約更新時期までに重要事項の説明ができないため、契約期間を管理組合の同意を得ず勝手に延長して、業務の調整を図ったものです。この不当な契約延長に対して、理事会が是正を要求して元の契約期間に戻した例もあり、管理委託契約の重要事項説明という新たな規定に不当な事実が発生しています。 ●管理会社の債務不履行（法定点検の落とし穴） 札幌市内の41戸の管理組合の事例。平成16年3月竣工、現在第1期中。独立系の全国展開している大手の管理会社と管理委託契約中。本契約には設備保守点検費として「消防施設点検費、ブースターポンプ点検費、特殊建物建築物検査費、建築物設備検査費、オイルタンク定期点検費等」が含まれていました。しかし、本来、法定点検として初年度は免除されている事項が含まれているにもかかわらず、それらの事実を説明せず、毎月管理組合に請求して不当利得していたものです。理事会はこの管理会社の行為に対して、「理事会に情報提供せず、区分所有者の無知をよいことに、不当に利益を上げようとする行為は看過できません」と返還請求致しました。管理会社は渋々当該事実は認めましたが、本事実を指摘されても、未だに謝罪もしていません。 ●経費の見直し（管理委託費の削減） 最近の事例。札幌市内の築１１年目の５０戸の管理組合。本管理組合は販売当初から地元の管理会社に委託してきました。修繕積立金が必要な金額の１／２以下で、これまで引き上げを実施してきませんでした。第１１期の理事会になり、本問題の解決のために一般会計の経費の見直しを進め、現在、契約している管理会社に対して管理委託契約の金額と内容の変更提案したところ、契約更新を辞退しました。そこで、理事会は管理委託仕様を確定させて、４社による入札（封印した見積書の提出）を実行したところ、大幅な経費の節減に成功いたしました。
以上のように確定した業務だけでもこれまで5,419,992円が3,525,686円になり、年額で1,894千円の経費の節減になり、修繕積立金会計に繰り出すことにしました。組合員１戸当たり年間で37,880円に相当し負担の軽減になりました。 ●未販売戸の管理費等を拒否する分譲会社 このところ、分譲会社の社会的責任を放棄する事例が目に付きます。平成１６年３月に竣工し分譲した４１戸のマンション。当該物件を販売した分譲会社は販売時に区分所有者に示した原始規約の中に、分譲会社が所有する未販売戸は管理費と修繕積立金は払わない（管理費は運営上赤字になった場合はその赤字分相当額は分譲会社が負担する）という、条項を潜り込ませてありました。このような未販売戸の管理費等を分譲会社が支払拒否することは通常考えられませんが、マンション購入者の無関心と勉強不足を前提に犯した事例です。
●分譲会社の社会的責任を放棄 大手分譲会社D・Hが分譲した札幌市内の１３０戸程度のマンションの事例。屋上の点検等に出るための出口に階段が設置されて無く（壁に垂直に設置されたスチール製ハシゴ。これを上って屋上に出るのは一苦労ものです）これまで管理員さんなどは常日頃から大変不自由を感じてきました。築７年目でありますが、これまで、理事会はこのことに気が付かないできたのでしょうか、分譲業者に問題の提起をしてませんでした。
●管理委託費の削減問題 このところ、新聞報道でマンションの管理委託費の削減問題を取り上げています。
●更新手続きが未了のために契約解除 今度の事例は５０戸規模のある管理組合。分譲会社と宅建法上のトラブルで深刻な問題を抱えておりました。また、系列管理会社とも管理上の問題が発生し、組合員にも問題が発展して解決しなければならない事態でした。
●管理会社の債務不履行（水道料金特例申請） 札幌市内のある１００戸程度のマンションの事例。マンションネットのセミナーに参加された役員さんが過去の決算関係書類を持参して経営診断を依頼されました。
●暴風により駐車場横に設置してあった物置が横転！？ 札幌市内のある小規模の管理組合の事例。暴風により駐車場横に設置してあった物置が横転し隣のマンション駐車場に止めてあった車を直撃しました。勿論、その車は破壊され所有者から管理組合に対して損害賠償額１３０万円が請求されました。
●マンションの選択は生活設計を左右する このところ、敷地の狭いマンションに立体駐車場の付設が目につきつつあります。この設備には多額の保守・点検費が掛かり、関係する管理組合の頭を悩ませています。更に、分譲会社は後年時に全面的な改築を行い多額の経費の支出があることを明らかにしていない実態があります。「こんなに将来の改築にお金が掛かる等と説明されてないし、修繕積立金は現在の何倍も払わなければならない」と理事会のメンバーは途方にくれています。 マンションの購入に当たって、特に検討しなければならない項目として「建物に付属する設備が過大で、区分所有者が負担する修繕積立金が生活設計を狂わせないか」という問題が改めて問われています。 ●無駄な経費を省く理事会の責任 札幌市内のある管理組合は管理委託契約に係わる経費について見直したところ、適正な価格を超えている事実を発見しました。理事会は「適正な価格や是正のためのノウハウを修得し」管理会社に対して「必ず是正させるという確信の基に」見直し請求を行いました。 その結果「一括委託方式を止めて、個別委託方式に切り替えた」ことにより大幅に経費が削減できたことがあげられます。管理会社に全てお任せする管理委託契約は組合にとっては楽ですが、無駄な経費の垂れ流しそのものにつながります。 当節、修繕積立金が少ないと言って直ちに引き上げることは難しく、一般管理費を見直すことで組合員の負担を軽減することが可能です。無駄な経費の支出は組合員から管理・運営を委任されている理事会の責任となるものです。 ●建物・設備の瑕疵調査（診断） 当マンションネットが提唱している管理組合の「無駄を省く組合運営」の実例として、札幌市中央区のＲマンション管理組合が「建物・設備の瑕疵調査（診断）」の調査結果（現場写真と瑕疵指摘調書）を基に「不具合９６項目」の是正をデベロッパーに要求し、交渉にはいりました。当該管理組合の理事長は「マンションの構造等の知識もなく、交渉には自信がなかったがマンションネットの協力と支援を受けて、不具合箇所の修繕工事がデベロッパーの全額負担で実施されました。おそらく２００万円以上の工事費がかかった」と６ヵ月に渡る工事期間を振り返っておりました。 ●電波障害電柱の移設その１ マンションを建てたために、周辺に電波障害を発生させる事例があり、この障害を除去させるために「北海道電力㈱所有の電柱を利用して、電波障害除去装置」を付けております。しかし、時として、装置を付けている電柱の移設問題が発生します。先月にあった事例、札幌市北区のＢマンション管理組合に対して管理会社から「当マンションの北側に新しくマンションが建てられるために電波障害装置を設置した北電柱の移設を依頼された。この移設工事に２７万円工事費が掛かり当管理組合が負担しなければならない」と理事会に通知してきました。理事会はマンションネットと情報交換した結果、北電柱の移設原因者のマンションデベロッパーに電柱移設の工事費を負担させることで合意しました。 ●管理会社の債務不履行（電気保安点検） 管理委託契約における「管理会社の債務不履行」が依然として発生しており、管理組合理事会が債務不履行の事実を発見しなければ何時までも継続されているのが特徴です。珍しい事例として「電気保安点検が必要でないマンションから１５年間に渡って点検料を負担させていたこと」また、これは一般的な事例として「理事会決議の実行を担当フロントに要請しても履行されないで店ざらしにされていたこと」或いは「管理委託契約では決算月後３カ月以内に定期総会を開くことになっているが７カ月後に開かれたこと」良くある事例として「水道料金の特例申請が実入居世帯より過小申請であったために管理組合に損害を与えたこと」「消防計画の提出が管理委託契約上管理会社が実行することになっていたが３年間も提出されていなかったこと」「法定点検報告書が無点検のまま特定行政庁に提出されていたこと」など、当マンションネットに寄せられる相談事例は氷山の一角と認識しております。まず、理事会が管理委託契約が適正に履行されているか点検してみては如何でしょうか。本問題解決のために相談と支援を行っており、是非活用ください。 ●デベロッパーの瑕疵担保責任 札幌市内のABマンション管理組合、築後７年が経過、「バルコニーの防水仕上げ材が竣工図面の仕様と材質が違っていることと、亀裂が入り水漏れが発生していること」の事実を発見し、デベロッパーに対して瑕疵担保責任を追及してきました。しかし、年数が経過していることがネックになって、交渉が行き詰まりデベロッパーは「裁判でも何でもやりなさい」と強硬姿勢、解決困難な問題を持ち込まれました。そこで「デベロッパーと闘う」ことか「問題の箇所を修繕する」ことか、理事会と何度も議論し「年数も経過しているため、瑕疵担保責任での原告立証は困難」と判断しました。デベロッパーに対しては、交渉の内容を「管理組合は本修繕工事を最重要課題と認識している。そのために必要な負担も行うので分譲会社の責任で是非修繕して欲しい。理事会の交渉窓口も全員入れ替える」と大転換の方針を示しました。その結果、デベロッパーも管理組合の真意を理解して、デベロッパーの責任に於いて不具合箇所の全面修繕工事を実施することになりました。マンションに関わる諸問題の相談と具体的支援を進めています。気軽においでください。 ●電波障害電柱の移設その２ 札幌市内のＤマンション管理組合に対して、北海道電力㈱の現場事務所から「この度、札幌市が歩道の段差解消工事を行うために、当該管理組合が設置している電波障害の北電柱の移設が必要になったので管理組合の責任で対処して欲しい」との文書が届きました。理事会では「当管理組合が北電柱移設の原因者でないのに何故、組合が移設の経費を負担しなければならないのか」と議論になり、本問題の解決が持ち込まれました。当該管理組合、理事会の主張は尤もであり、全市的に札幌市が実施している当該工事について調査してみたところ、今まで管理組合に負担を強いて反対されたものもあり、その態様がまちまちという実態が判明しました。従って、「行政として今後どの地域で同様の工事が実施されても統一的な態様をとること」と「移設原因者は市であり、管理組合に経費の負担を求めるのは筋違いである」ことなど申し入れしました。 その結果、担当課は実態を調査され、「管理組合は非営利団体であり、経費の負担は求めないこと及び本工事等に伴う工事費用支出の内部規定を定めた」と誠意ある回答が示されました。このような問題が発生しておりましたならば気軽に電話をお寄せ下さい。 ●大規模修繕工事と一時負担金 札幌市内のＲマンション管理組合、第７期の理事会が「今後実施される始めての大規模修繕工事費用と修繕積立金について実態を検討したところ、現状の積立金が不足し、工事の際１戸当たり３２万円の一時負担金が発生する事実に直面し」ショックを受けました。この例は「販売時に分譲業者はその販売戦略上、修繕積立金を安く計上していたこと、管理組合も原始規約のまま放置していたために、起こるべくして起こった」問題でした。しかし、理事会と共同して、一般会計を分析したところ、管理委託契約において不適正な価格契約が現在まで実行され、年間２００万円程度の節減が可能になることも判明しました。この節減が実現できれば組合員の一時負担金の必要がなくなります。理事会はそのために管理会社と「管理仕様と契約金」の変更の交渉を開始しました。当マンションネットはこのような事例では実践的な支援を行っております。気楽にご連絡下さい。 ●管理会社の債務不履行（契約全般）その１ 札幌市内のDB管理組合現在第３期中、大手デベロッパーのグループ会社と管理委託契約を第１期から契約締結し現在に至っております。管理会社と締結している契約事項が当初から実行されず、その度に理事長はフロント担当者、支店長等に対して是正を申し入れてきましたが一向に改善されず、昨年の１２月に「３月末日の契約満了を持って、契約終了とする」通告を行いました。 その不履行の内容は管理仕様の全てに渡っており、損害賠償の対象になる事項も存在し、管理組合理事会に当事者能力が欠如していたならば不履行が今後も継続していたことは明らかです。その主な事項は「消防設備点検・建物定期点検報告の未実施であったこと」「消防計画未提出と消防署からの改善勧告の無視と再三に渡る指導を放置していたこと」「駐車場の使用規定に則った運用を依頼したが履行しなかったこと」「会計処理について第１期から現在まで適正に実行されていない状況から再三に渡り履行を求めたが放置されたこと」「各種保守点検、検査の報告で指摘された事項の処理が放置されていたこと」「立ち会い業務が放棄されているため施設の保全・管理が不十分であること」「管理運営に対する情報の提供、業務執行上の連絡、報告等を積極的に実行する姿勢がないばかりか、理事会で履行を依頼した事項が全て無視されてきたこと」等が不履行の実態です。 ●管理会社の債務不履行（契約全般）その２ 札幌市内のDA管理組合現在第○○期中、独立系の管理会社と当初から管理委託契約を締結し現在に至っております。以前から業務の停滞と不誠実な対応から理事会の中では問題になっていたところ、年度途中になって管理委託契約の変更を求めてきました。理事会はそれを契機に現在実行されている管理委託契約の実態を調査し、問題点の解明にあたったところ、債務不履行の事実が契約全般に渡っている現実に直面致しました。 この業務不履行の事実を改善させるために、その後３カ月に渡り管理会社に改善を求めましたが、一向に改善され無かったので理事会は臨時総会を招集して、「管理会社の債務不履行による契約途中の解除を決議」しました。その主な事項は「管理委託業務実施報告、収支報告においてこれまで一度も正確な報告がなされなかったこと」「定期総会の収支報告を依頼したのに無断で欠席したこと」「理事会から管理仕様に基づき依頼した事項が迅速・正確に実施したことがないこと」「設備点検等について当初から一切報告が無かったこと」「必要のない電気設備点検を実施したと称して、金員を支払わせたこと」等があげられております。この債務不履行により、契約の解除と適正な損害賠償金も請求し交渉の結果合意に達しました。 ●理事長の不正に管理会社が加担 札幌市内の現在第２３期中のDH管理組合法人。昨年５月に開かれた定期総会で第２２期の決算報告中「配管補修工事の代金７０数万円」の支出に関して、組合員から質問が集中、理事長は「後日、具体的に工事見積書、請求書、領収書を示す」として、総会は決算報告を承認しました。しかし、総会から３カ月が経ても理事長が説明責任を果たさなかったために、９月になり、組合員の有志が当該工事を施工した業者に直接面談し、関係書面の提出を求めました。その結果、当該工事代金は決算報告されていた７０数万円の丁度５０％という事実が判明し、理事長よる「業務上横領と虚偽の決算報告」が組合員の前に明らかにされました。また、会計を含む事務管理業務を委託していた管理会社も理事長の不正行為を知りながら虚偽の決算報告書作成した事実も明らかにされました。９月後半組合員の有志は法に基づき臨時総会の招集を請求、１０月１９日臨時総会が開かれました。これまで、総会と言えば１０数名の参加でしたが、組合員の関心が高まったのでしょう。議決件数７２個のところ当日３０名の参加（委任状と書面で６３個の議決権が参加）で様々な発言が交差し、理事長の解任と管理会社の契約解除などが圧倒的多数の賛成により決議されました。 当該管理組合はこれまでの杜撰な運営に決別して、「組合員の共同の利益確保」のためにつぎのような理事会運営方針を決定し、理事会の勉強会なども開きながら進めています。A理事会は定期的に開催し、組合員が傍聴できる公開制にします。B組合員が運営に参加するために、情報の公開を進めます。そのためにマンション通信を随時発行してマンション内のコミニュケーションを図り、組合員の意見、対案等の聴取も行います。Cあまりにも当然とは言え、法令を遵守した組合運営を実行します。組合財政が厳しい現状を認識して、無駄を省いた効率的な財政執行に努め、一般会計ではできるだけ余剰金を生みだし、修繕積立金会計に繰出するような運営を実行します。そのために、役員報酬の返上を行い、組合管理費での飲食は一切行いません。 マンション購入予定の方へ 新理事に選任された方へ 管理員のお仕事、有難うございます 新築マンションの役員の方へ 情報発信 №２（H19年９月） Homeへ戻る | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||