特定非営利活動法人
北海道マンション管理問題支援ネット

第６回　定　期　総　会

日　時　　平成２０年４月２６日（土曜日）午後２時００分〜４時００分

場　所　　札幌市資料館　２階研修室

総　会　次　第

１．開　会　

２．理事長の挨拶

３．議長の選出（定款に基づく選出）

４．総会成立の宣言（資格審査報告）
　　　　出席会員数　６１　表決権
　　　　総会員数　　７２　表決権の１／２以上の出席により、総会の成立（定款第27条）。

５．議案の審議

（１）第５期の事業報告について

（２）第５期の決算報告及び監査報告について
　　　　　質疑討論及び活動報告

（３）第６期の事業計画について

（４）第６期の予算案について
　　　　　質疑討論

６．共同購入事業の報告について

７．閉会の挨拶

７．閉　会

第１号議案　　第５期　事業報告について

　（１）マンション管理セミナー等の開催

(1)マンション管理セミナー（参加213名）

第13回　平成19年５月19日　参加者68名　従事者　11名
「これでいいのか、管理会社の業務実態」
「管理委託契約の問題と対等平等の契約」
「管理委託経費を始めとした経費の見直し、改善そして課題」
「管理委託契約変更の取り組みについて」
「管理委託契約等の改善の取り組み」
「管理委託契約の変更で管理組合の共同の利益追求」
「対等な管理委託契約を締結する技は」

第14回　平成19年９月15日　参加者57名　従事者　７名
「光波測量による建物診断」
「建物・設備の日常点検」
「管理員と理事会の協力共同」

第15回　平成20年１月27日　参加者88名　従事者　11名
「これでいいのか、管理委託契約」
「事例報告その一」「事例報告その二」「事例報告その三」
「事例報告その四」「事例報告その五」
「管理組合による管理委託契約の進め方」
講演「マンション管理に係わる法令問題」

(2)マンション管理員のセミナー（参加175名）

第10回　平成19年６月16日　参加者55名　従事者　７名
「管理員業務とは」　菅名一太
「エレベーターの法定点検と契約に基づく保守点検」　高倉光俊
「マンションの構造」「建物・設備の点検」　細川國雄

第11回　平成19年８月18日　参加者55名　従事者　７名
「理事会と管理員の協力共同・管理員は理事会のパートナー」　菅名一太
「樹木の剪定・芝の保存など植栽業務のノウハウ」　鋤澤武彦
「建物・設備の日常点検　その一」　細川國雄

第12回　平成19年10月27日　参加者65名　従事者　７名
「現職管理員の体験報告」　村上勝利
「建物・設備の日常点検　その二｣　細川國雄
「管理員業務マニュアル作成の勧め」　菅名一太

(3)マンション管理講座（参加者220名）

第12回　平成19年７月21日　参加者69名　従事者　８名
「光波測量器によるひび割れ診断」　中田賢
「大規模修繕工事に係わる設計・管理及び契約書」　今原秋三
「大規模修繕工事等の事例から適正な設計監理とは」　細川國雄
「管理委託契約に関する諸問題」　菅名一太

第13回　平成19年11月24日　参加者72名　従事者　10名
「ロードヒーティングの効率的稼働を考える」
「基本的観点について」　菅名一太
「事例報告その１」「事例報告その２」　丹内道夫
「事例報告その３」　中沢総
「エコ融雪リモコンシステム（ゆりもっと）」　大石守
「理事会業務マニュアルの策定」　菅名一太
「ある管理組合の事例から（ロードヒーティングの稼働）」
「事例　理事会運営の進め方（要領）」

第14回　平成20年３月29日　参加者79名　従事者　８名
「火災警報器の設置義務と設置後の効果」
「事例報告　　理事会運営の足跡」
「電気料金の節減対策」　菅名一太
「事例報告　電気料金の節減実績」　佐藤薫
「長期修繕計画の作り方（その１）」　細川國雄

(4)マンション管理意見交換会（参加者70名）　従事者　７名

　平成19年12月15日　「管理組合の合意形成はどのようにすべきか」
「理事会の業務継承はどのようにすべきか」
「意見交換会に対する問題提起（事務局）」　菅名一太
「体験報告・管理・運営の改革を否定する理事会」
「体験報告・管理・運営の継続性を保証する取り組み」

　（２）相談・支援事業

「相談事業」
・建物・設備に関する問題（大規模修繕工事の進め方、業者の選定の方法、劣化診断等）26件
・新築マンション対策（建物・設備の不具合及び原始瑕疵問題）29件
・管理会社との委託契約に関する問題（債務不履行、契約解除、契約変更、契約金額に係わる諸問題等）68件
・ペットの飼育問題（細則の作り方、トラブル解決方法等）6件
・騒音の問題（マンション内のトラブル等）9件
・理事会の運営問題（理事会の運営方法、総会の開催方法、等）39件
・管理規約改正等の相談（規約の改正等）28件
・法令問題（管理組合の運営上発生した法令問題等）27件
・耐震偽装問題（確認申請書・構造計算書・関係図書の点検等）8件
・管理組合の経営診断（一般会計と修繕積立金の経営分析）24件
・その他（以上の分類以外の相談）37件　　　　　　　　　　　　　　　　計301件

「支援事業」
・管理組合の経営診断（概要）に関する事項　42管理組合
・管理会社との契約変更（解約など）及び契約締結に関する事項　28管理組合
・管理組合の運営に関する事項　18管理組合
・法令問題に関する事項　12管理組合
・大規模修繕工事の進め方などに関する事項　9管理組合
・耐震偽装問題に関する事項　2管理組合
・その他（以上の分類以外の支援）3件　　　　　　　　　 延べ 計114管理組合

　（３）ホームページの開設事業

　ホームページを開設してから、丸四年が経過しました。毎日６０名以上の全国の方々が閲覧しております。例えば、平成１９年９月に東京の方から「管理組合の会計理事が修繕積立金三千万円を持ち逃げして困っております。どうしょうか。と思案しておりましてＮＨＫに努めている子供に相談しましたところ、マンション問題での情報量では北海道マンションネットのホームページが際だっているので、相談したら。とアドバイスを受けたので、何とか打開策を教えて下さい」というものでした。
　全国の方々が見ているのだ間違った情報は絶対出せないと考えさせられました。また時々、当該ホームページを閲覧している方々からメールが寄せられ、管理組合運営のアドバイスを求めてきています。このような状況は、ホームページ管理者の工夫と努力が実を結びつつあると痛感しております。今後とも、掲載内容を更に充実するためにも会員各位の生々しくて、具体的な事例情報の供給をお願いいたします。

　（４）マンションネット情報の発行

　会員間の情報ツールとして、毎月発行し、特別号や臨時号も発行いたしました。配布については経費の節減のために、郵便やＦＡＸを使用しないで電子メールを活用するように致しますので、特に団体会員にはお願いいたします。
　前期の総会で加盟管理組合構成員にも年に何回か配布することに致しましたが、実現できませんでした。今後は体制も含めて検討し実現するために具体的に対処します。

　（５）共同購入事業の推進

　本事業は、団体会員（管理組合）の共同の利益を確保するために、マンションネット独自のノウハウを開発して取り組んでいるものです。何と言っても組織の共同する力「スケールメリット」を生かして行うものてあり、会員にも当然歓迎されていますが、納入している業者も「安心ある販売先」として現在では一定の地位を確保できたものと評価できます。
　今後も、これまでの共同購入以外の物品にも視野を広げて、開発を行う必要があるでしょう。そのためにも会員各位のご協力が欠かせません。

（1）灯油の共同購入
　会員のための事業として始めて参加組合員も当初の目標数になり、消費も年間1,150ＫＬを超えて購入価格総額約92,000千円になりました。各参加管理組合が得た総利益は450万円〜550万円に達すると推定できます。
　参加数が現在よりも更に増えることによって、購入価格にも多大な影響を与えることは明らかであり、会員でまだ活用していない管理組合は組合員の共同の利益を確保するために当共同購入に参加することを呼びかけるものです。

（2）蛍光球・管の共同購入
　昨年の１１月から始めた共同購入事業です。だんだん浸透してきました。管理会社もこのような動きに同意して会員の管理組合に勧めてくれるようになっています。
　市価の定価より相当な安値であり経費節減対策として効果があり、参加管理組合でまだ活用していない組合は経費節減対策の一環として取り組んで下さい。

（3）火災警報器の共同購入
　法令に規定された火災警報器の共同購入は２月から購入を始めました。皆さんもご承知のように定価の70%引きという安価であり、まだ、検討していない管理組合では組合の業務として是非取り組んで下さい。先の講座でも明らかになったように、消防局の実績報告によれば、設置効果は極めて大きいところです。

　（６）理事会支援事業

　昨年の総会で決議された事業であります。本事業を始めるに当たって、理事会業務を支援する方々を事務局から指名して、３回勉強会を行いました。
　本事業を行うことにした目的は「管理組合の理事会運営はマンション管理適正化法の施行後、法令の遵守や適正な運営を求める社会的機運が高まってきています。しかし、現実問題として、住民の高齢化や区分所有者の転出等で、理事のなり手がない、理事になったがどのようにして運営していいのか分からない、議題を作成できない、議事録が書けない、業務の履行が困難だ、など、様々困難な問題が発生しています。しかし、法の要請は、区分所有者が管理組合を結成し、役員を選出して日常的に業務を進めていかなければなりません。となっていますが、現実問題として困難である現状を多少なりとも打開するために」として立ち上げました。
　検討した支援事業の具体化は、第６期事業計画で提案いたします。

　第２号議案　第５期決算報告について

収入の部

支出の部

収入総額　2,572,625円、支出総額　2,089,548円となり当期の余剰金は　483,077円となり、第６期に繰越いたします。以上のとおり決算報告といたします。

理事長　柳　田　　節

第５期（平成１９年度）会計監査報告

　収支決算報告書を監査の結果、適法、且つ正確に執行されていることを認めます。

　　平成２０年４月１２日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　特定非営利活動法人
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　北海道マンション管理問題支援ネット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　監　事　　　島　根　　富　美　夫

第３号議案　第６期の事業計画について

　（１）マンション管理セミナー等の開催事業

「マンション管理セミナー」	３回の開催	（240名の参加を予定）
「マンション管理員セミナー」	３回の開催	（210名の参加を予定）
「マンション管理講座」	３回の開催	（240名の参加を予定）
「マンション購入者のセミナー」	２回の開催	（60名の参加を予定）
「マンション管理意見交換会」	２回の開催	（140名の参加を予定）

　（２）マンション管理の相談・支援事業

「相談業務」
　相談日は通年とする。通常は午前１０時から午後６時までとする。但し、木曜日と祝日と盆暮れは休みとする。

「支援業務」
　各管理組合の理事会決議を経て、要請された内容の支援業務を展開する。支援日は通年とする。但し、木曜日と祝日と盆暮れは休みとする。

｢理事会運営の支援業務」　「理事会支援事業プロジェクト」で本事業の進め方についてつぎのように検討してきました。

理事会支援事業の進め方
　平成１９年４月２２日開催した第５回定期総会で、新たに「理事会運営支援事業」を立ち上げることに決定いたしました。
　本事業を立ち上げた背景は既に明らかなように「マンション住民の高齢化や区分所有者の転出等で事実上理事会が機能してない等」管理組合の主権が侵されている現状を打開し、マンション住民の共同の利益を確保することを目指しているところです。
　また、大手管理会社の要求により、区分所有法を改悪して「管理会社が理事会運営を実施できる策謀が進められている」ことから、悪質な管理会社からマンション住民を守る情報提供と具体的支援が必要と思料されます。
　これまでも、理事会支援業務を限定的に実行していましたが、当マンションネットの正式な事業として社会的に明らかにして行うために、定期総会で決定いたしました。
　昨年、６月３日には北海道新聞生活面で報道された後、ＮＨＫ、ＨＢＣ、マンション管理新聞などから取材を受けました。この取材の中で、マンション管理適正化法の要請である「管理組合の主体的活動が如何におろそかになっているのか、或いは管理会社の独断と偏見的な業務履行で管理組合の主権が侵されている事実」が浮き彫りになりつつあります。
　このような現状を打開すべく、当支援事業を進めて管理組合の主権を回復するために、当マンションネットの中心事業として発展させていく所存です。

１．支援事業内容
　支援を受ける管理組合理事会のレベルを的確に把握して、当面国交省が示した「マンション管理標準指針」の水準まで引き上げる内容の支援を行うこととします。
　具体的には、各理事会の運営が適正に行われるような支援内容になるように致します。
　例えば、理事会議案書及び議事録の作成、理事会を適正に運営できるための役割、管理会社が適正に業務履行しているか指揮監督すること、管理委託経費等の見直しによる経費の節減、広報の作成、などが考えられます。各管理組合の実態に合わせた具体的支援メニューの作成を最初に行い、プロジェクトの集団討議により決定いたします。

２．支援者の組織化〜理事会支援プロジェクトの結成
　当マンションネットの役員、会員のマンション管理士、建築士、司法書士、や支援希望者をもって構成します。

�@ 事務局は局長と次長を置く、事務局は当該支援事業の中核として、支援者が適正に各管理組合の支援事業が果たされるようにサポートする。事務局長と事務局次長は事務局の業務に専念する。

�A 毎月、プロジェクト会議を開催し、ケース研究会を開催する。

�B 支援者のレベルアップのために定期的に会議を開いて、支援内容を充実していく。

３．支援対象管理組合
　当面、支援対象管理組合は「高齢化で理事会運営が困難或いは機能してない管理組合」と「区分所有者が転出等で居住して理事会の運営が機能してない管理組合」に限定します。
　尚、当該対象以外でも特別に支援しなければならない緊急の場合は理事会で検討して結論を出すことに致します。

４．支援事業の契約内容
　当該支援事業は当マンションネットと各管理組合が契約して実行します。

�@ 契約期間は１年間とし、継続することも可能である。

�A 支援業務は当該業務に掛かる実費費用は契約した管理組合に負担することとする。

�B 実費負担額は、３０戸まで月額5,000円、年額60,000円とする。３０戸を１戸超える毎に100円を加算する。当月請求分は翌月支払いとする。

�C 契約には支援業務を具体的に明記する。

�D 当該支援業務は、民法の委任契約に当たり、報告義務を果たさなければならない。従って、統一した報告書を作成し、事務局に保管し、何時でも報告できるようにしなければならない。

�E 当面「標準管理指針」までの運営水準を引き上げる支援とする。

�F 経費の節減を積極的に図り、当支援事業で支出する実費負担が軽微となるような運営を図る。

�G 契約には支援者の氏名を明記したものとする。

�H 理事会議案と議事録等は正本は無料とし、実費経費に含むものとする。（支援者の実務はマンションネット事務局の機材を活用することとする）
　但し、各組合員に配布するために作成する議事録や広報誌は、１部４円（両面印刷の場合は７円）の負担を別途必要とする。

５．支援者の実費経費の支出
　支援者の実費経費は次の通りとする。

�@ １管理組合当たり１カ月10,000円とする。
　この内容は、交通費、議案と議事録の印刷費、電話料金等支援事業でかかる経費が含まれている。

�A 本事業の収入と支出は独立した会計とする。
　収入は全てプール制にし、大小の管理組合に関係ない経費の配分を保証するための制度とする。

�B 当面は収入を支援者で頭割りして支払うものとする。

６．支援者の登録
　当面は、当マンションネット事務局で要請して、本人承諾の上登録する。期日は平成１９年８月１日からとする。来年度からは会員から公募して相応しい方を登録していく。
　登録者の条件は、理事会の運営を指針のレベル以上に遂行できる実務経験（ワープロ文書作成実務、決算書解読能力）と管理会社等への交渉能力（経費節減交渉など）が必要である。

７．支援者の確保すべき情報
　区分所有法、マンション管理適正化法、マンション管理標準指針、マンションの管理運営、標準管理規約、標準管理委託契約書、改修によるマンション再生の手法に関するマニュアル、マンション管理の知識、管理組合運営要綱（マンションネットホームページに掲載）

８．支援マニュアルの策定
　支援マニュアルのは、各支援ケースを積み上げて、その中から問題点等を整理検討して、今年度中に案を作成しプロジェクトで議論して策定するものとする。
　その際、各支援項目の説明と具体的手だてを明確にする

一　理事会の議事を進めること
　理事会の運営を進める方法や審議のあり方

二　理事会の議案と議事録を作成すること
　議案の作成と議事録の作成の雛形を作成する

三　管理委託契約を見直し、経費を節減すること
　各管理組合の決算書を読み込んで、どの経費でどれだけ節減が出来るのか、診断を行い的確に経費の節減が出来るようにする。当業務は事務局も協力する事とする

四　各種点検業務の契約を見直し、経費を節減すること
　各管理組合の決算書を読み込んで、どの経費でどれだけ節減が出来るのか、診断を行い的確に経費の節減が出来るようにする。当業務は事務局も協力する事とする

五　管理会社の業務履行を点検すること
　管理会社が業務仕様に則って適正に業務を履行しているのか、どうか点検し不履行があれば直ちに是正させること

六　管理組合の広報誌を作成すること
　管理組合において組合員に情報を発信することは本支援業務の中核的業務と認識して、少なくとも二カ月に一度は実行したいものである

七　管理規約等の改正
　管理規約の改正が行われてない管理組合がある。そのために、管理会社に対して管理委託業務として実行させることとする。作成後の点検は必ず行い、後日間違った規約ができあがってしまったと後悔しないようにしたい。

資料　契約書（案）　省略

　（３）ホームページの開設事業

　本ホームページは、管理員の努力が実を結びつつあります。全国的に活用されている現状を再確認して、各管理組合が取り組んだ事例を、今後はより一層掲載することとします。そのために、各管理組合の情報提供とご協力をお願いいたします。

　（４）マンションネット情報の発行

　昨年度決議した会員の構成員まで配布する情報提供は未達成に終わりました。今年度は、最低限１回実行することにいたします。

　（５）共同購入事業の推進について

　灯油の共同購入、蛍光球・管の共同購入と、火災警報機の共同購入事業の他に、今年度から新たに電子ブレーカーの共同購入事業を展開することにいたします。

電子ブレーカーの共同購入　　平成２０年３月２９日の第１４回マンション管理講座

　（６）収益事業を行うＮＰＯ法人設立の検討について

　当ＮＰＯ法人北海道マンションネットは、定款の規定により収益事業は実施しておりません。
　しかし、マンション管理組合を取り巻く状況は極めて複雑であり問題が山積している実態があります。例えば、「大規模修繕工事の進め方を学んで、信頼できるパートーナーを依頼したいが何処と契約すればよいのか」「各種法定点検等の検査も業者に頼めば相当な価格になる」等と、マンションの維持管理に関して具体的に、信頼が置けて適正な価格の業者がいないかという相談や要望が日増し多くなってきています。
　このような問題は業者間の営業問題も絡み極めて難しいと考えます。しかし、管理組合の置かれた現状を直視すれば、多くの管理組合が情報を取得してない中、非常識な契約を締結させられている現実もあります。
　従いまして、「管理組合が行う業務に限定した収益事業を行う」管理組合から期待されるＮＰＯ法人が存在しても良いのではないかという認識に至りました。

　検討すべき課題として、業務は「法定点検業務、大規模修繕工事の監理、長期修繕計画の策定、建物・設備の劣化診断、植栽業務、配管の診断、電気保安点検業務、」等とし、業務を行う人的配置は社員（会員）とします。業務を行う者は、管理組合の運営に理解があることと、管理組合の支援に生き甲斐を見いだしたい方が相応しいと考えます。
　特定非営利活動法人とは、特定の業務を非営利で行う団体でありますが、また収益事業を行うことも認められております。従って、収益事業を行うＮＰＯ法人を設立するために、当マンションネットとして検討し設立母体の役割を果たすことにいたします。

　（７）ホームページ作成支援事業及びマンション大規模修繕等の業者公募ホームページ掲載事業

ホームページ作成支援事業
　会員管理組合において、管理組合のホームページ作成を希望しているが、どのように作成してよいのか判らない、どのような形になるのかイメージが掴めない方々へ、テスト版という形で作成します。（無料にて作成）

作成支援の条件
○ 団体会員の管理組合である事
○ ホームページ作成について、管理組合内の合意（理事会決議、または総会決議）がなされている事。（テスト版という名称であるが、広く一般に公開する事になるので、管理組合内の合意が重要）
○ 作成ページのイメージをワープロのMicrosoft Word形式か、HTML形式にて、メール送信（または事務局へＣＤ、フロッピー等にて持参）できる事

資料　　省略

マンション大規模修繕等の業者公募のホームページ掲載事業
　会員管理組合において、大規模修繕工事や修繕コンサルタント、管理委託業者や清掃業者など広く入札参加業者を公募したい場合に、当ＮＰＯホームページに公募公告を無料にて掲載します。

掲載の条件
○ 団体会員の管理組合である事
○ 公募公告掲載について、管理組合内の合意（理事会決議、または総会決議）がなされている事。
○ 公告のイメージをワープロのMicrosoft Word形式、HTML形式、ＰＤＦ形式の何れかにてメール送信（または事務局へＣＤ、フロッピー等にて持参）できる事

資料　　省略

　（８）大規模修繕工事現場学習会（見学）の開催

　マンション管理の中枢的業務である大規模修繕工事の現場学習会を６月中旬に予定しております。現場では当該管理組合理事長、工事監理者、当該工事業者等の関係者から聞き取りを行い、今後の大規模委修繕工事の参考に供することが可能になります。
　これから当該工事を予定している管理組合の役員の方々は参考にして進めることを提起します。
　具体的には、マンションネット情報等で的確にお知らせし、参加希望者を募り事務局が当日の学習会の段取りを行います。

第４号議案　第６期の予算案について

収入の部

支出の部